François Cusin et Claire Juillard, chercheurs et co-directeurs de la Chaire Ville et Immobilier de l'Université Paris-Dauphine viennent de réaliser une étude de référence sur les marchés immobiliers des métropoles françaises en partenariat avec le Conseil supérieur du notariat et la Chambre interdépartementale des notaires de Paris. Sur une période allant de 1998 à 2010, ils ont passé à la loupe douze métropoles : Paris, Lyon, Marseille-Aix, Lille, Toulouse, Bordeaux, Nice, Nantes, Strasbourg, Rennes, Montpellier et Orléans.
Première conclusion : l'immobilier relève d'abord de tendances structurelles, au-delà des évolutions conjoncturelles. L'étude permet de dépasser de nombreuses idées reçues et de répondre à des questions de fond comme : La province rattrape-t-elle vraiment Paris ? La réponse est non dans le collectif, où Paris (métropole et non seulement intra muros) conserve une nette avance sur la province en termes de niveau de prix. Même lorsque l'écart de prix s'est réduit, le rapport reste de plus de 1 à 1,5 entre les métropoles de Province les plus chères (Marseille-Aix, Lyon, Toulouse et Montpellier) et Paris. Mais par contre, la réponse est oui dans l'individuel, où Paris (toujours pris en tant que métropole, donc avec sa périphérie), déjà derrière Nice, a été rattrapée par Montpellier et même dépassée par Marseille-Aix.
Autre idée reçue mise à mal : à la question de savoir si les biens se vendent-ils toujours plus cher en centre ville qu'en périphérie, si la réponse est oui dans une majorité des cas, il est des cas où le modèle est "inversé", les prix augmentant avec l'éloignement au centre et atteignant leur maximum dans le périurbain. A Marseille-Aix, par exemple, les appartements se vendent 55% plus cher dans le périurbain que dans la ville-centre. Il est aussi des cas "intermédiaires" où la banlieue, qui est située entre la ville-centre et le périurbain, est la zone la plus chère. A Nice, par exemple, elle est jusqu'à 15% plus chère que la ville-centre, et le périurbain est jusqu'à 40% moins cher que le centre ville.
Dans la foulée, l'étude constate que la flambée des prix a doublement pénalisé les ménages modestes : d'une part parce que les prix ont atteint un niveau record sur tous les marchés immobiliers, mais surtout parce que ce sont les biens les moins chers qui ont le plus augmenté. Les métropoles les plus concernées sont Paris et Marseille-Aix puis Toulouse, Montpellier et Lille...
Enfin, les auteurs se demandent si en province, le classement des métropoles par le prix immobilier est stable. La réponse est clairement non : Strasbourg, Rennes et Orléans ont chuté dans le classement des métropoles des plus chères au moins chères, tandis que Lyon, Marseille-Aix et Toulouse ont fortement progressé.
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