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Pascal78000
Contributeur débutant
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 Posté - 22 mai 2021 : 17:44:00
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Bonjour,
Je souhaiterais avoir des avis concernant un problème avec une CP.
Suite à l'achat d'un local professionnel au deuxième étage d'un bel hôtel particulier il y a 20 ans (en SCI), nous avons découvert très récemment l'existence d'une modification du règlement de copropriété de 1999 qui stipulait que le lot que nous avons acheté n'avait pas de droit de jouissance du jardin et de la véranda qui donne sur le jardin. Le règlement de CP initial datait de 1988. Curieusement personne ne nous avait donné de copie du règlement de 1999, établi le jour même de notre achat de lot.
Je précise que le hall d'entrée partie commune donne sur la véranda, partie commune également, qui donne sur le jardin.
Le local que nous avons acheté est professionnel, donc nous n'avons pas d'usage régulier du jardin, et les autres personnes travaillant dans les locaux n'ont pas non plus accès en tant que locataires. Donc ce qui nous semblait un usage curieux est avéré en droit, ce qui nous semble très contestable.
Après lectures et relectures attentives de la loi du 10 juillet 1965, j'ai l'impression que cette clause d'exclusion de jouissance du jardin pourrait être considérée comme non-écrite, en fraude de l'article 8, qui dit que le règlement de CP ne peut restreindre les droits des copropriétaires, sauf en cas de non-respect de la destination de l'immeuble (habitation et professions libérales).
Ne voyant pas de rapport entre la jouissance d'un jardin et la destination de l'immeuble, cette exclusion me semble être injustifiée, d'autant plus que les conditions dans lesquelles la modification du règlement de 1999 a été votée sont très troubles (je n'en dirai pas plus, c'est assez compliqué).
Après avoir passé des heures à chercher sur internet une jurisprudence qui traite de ce type de clause discriminatoire, je n'ai pas vraiment trouvé de cas similaires.
Donc pensez-vous que cette clause puisse être jugée non-écrite en fraude de l'article 8 ? (bien entendu les copropriétaires qui sont à l'origine de la clause litigieuse n'ont aucun intérêt à changer quoi que ce soit)
Merci d'avance à celles et ceux qui prendront le temps de me répondre !
Pascal
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JPM
Modérateur
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1
Posté - 22 mai 2021 : 20:58:16
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Première chose à faire : prendre votre titre de propriété (acte d'achat) et vérifier quel règlement de copropriété est visé dans cet acte : le premier, ou le second, ou même encore un autre.
Il doit être mentionné que c'est ce règlement de copropriété qui vous a été remis.
Vous devez enfin vérifier la description du bien vendu et voir s'il est fait état d'un éventuel droit de jouissance.
Vous revenez avec tout cela.
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Édité par - JPM le 22 mai 2021 20:59:06 |
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Pascal78000
Contributeur débutant
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 2
 Posté - 23 mai 2021 : 01:23:15
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Bonsoir JPM.
Merci pour votre réponse.
Dans l'acte d'achat, l'ancien RCP de 1988 et le modificatif de 1999 sont bien mentionnés. Ils sont cités dans un paragraphe 'EFFET RELATIF' (signification ?)
Il y a une petite phrase qui précise ensuite dans un paragraphe 'COPROPRIETE' "L'acquéreur reconnaît avoir pris connaissance du règlement de copropriété qui lui a été remis par le vendeur"
La description du bien vendu est conforme au modificatif de 1999, mais ne mentionne pas de clause de jouissance, juste la description du lot.
Donc a priori cela me semble conforme, même si le modificatif n'a pas été remis par le notaire.
Nous n'avons pas prêté attention à ce détail en signant l'acte de vente. Si nous avions eu connaissance de la discrimination, nous aurions peut être ajourné l'achat.
Nous ne contestons pas l'existence du modificatif lors de l'achat (que nous aurions pu nous procurer par ailleurs, si nous avions eu la curiosité de vérifier le contenu du règlement de copropriété à ce sujet) mais le fond du document, en ce qu'il introduit une discrimination. |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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3
Posté - 23 mai 2021 : 22:11:16
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Nous n'avons pas prêté attention à ce détail en signant l'acte de vente.
Tout est là , dans ce "détail" ..! |
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paraclitique
Contributeur actif
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Posté - 24 mai 2021 : 09:27:32
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Dans une copropriété le règlement peut être modifié, mais ne faut il pas après le faire enregistrer ?
J'ai acheté avec un règlement, ok.
J'ai appris après qu'une assemblée de copropriétaires avait changé le RC sans enregistrement, de sorte que le règlement qui m'a été remis était l'ancien.
Dans le cas soulevé, je me doute que la date étant la même il n'y a pas eu le temps de faire enregistrer ?
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Pascal78000
Contributeur débutant
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5
Posté - 24 mai 2021 : 23:57:15
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citation: Initialement posté par Gédehem
Nous n'avons pas prêté attention à ce détail en signant l'acte de vente.
Tout est là , dans ce "détail" ..!
Et le diable s'y cache !  |
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Pascal78000
Contributeur débutant
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6
Posté - 25 mai 2021 : 00:08:47
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citation: Initialement posté par paraclitique
Dans une copropriété le règlement peut être modifié, mais ne faut il pas après le faire enregistrer ?
J'ai acheté avec un règlement, ok.
J'ai appris après qu'une assemblée de copropriétaires avait changé le RC sans enregistrement, de sorte que le règlement qui m'a été remis était l'ancien.
Dans le cas soulevé, je me doute que la date étant la même il n'y a pas eu le temps de faire enregistrer ?
Bonsoir Paraclitique,
Effectivement le modificatif du RCP étant signé à la même date que la vente, il n'a pas pu être publié avant la vente. Mais il a bien été publié avant acte de vente. De plus le modificatif de RCP était cité dans l'acte de vente, on ne peut pas dire que nous ignorions son existence, même si nous n'en avions pas de copie lors de la vente, et que nous ne l'avions pas lu.
Après le problème n'est pas dans la procédure, qui est légale, quoi qu'assez litigieuse, mais dans le fond, qui concerne une discrimination de droits d'un des copropriétaires.
J'ai vu qu'en général, les droits de jouissance restreints de jardins sont des conséquences d'accès restreints des parties communes par certains copropriétaires ou des divisions à la création de la propriété. |
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JPM
Modérateur
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7
Posté - 25 mai 2021 : 07:44:34
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Le plus généralement il s'agit d'un droit de jouissance exclusive.
Pleine jouissance certes mais jouissance seulement et pas propriété
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 25 mai 2021 : 09:39:51
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Le problème exposé par Paraclitique est différent de celui de Pascal :
Paraclitique : " J'ai appris après qu'une assemblée de copropriétaires avait changé le RC sans enregistrement, de sorte que le règlement qui m'a été remis était l'ancien."
Dans ce cas, seules les clauses du RDC annexées aux actes s'imposent à lui. Ce qui peut parfois présenter une difficulté, s'agissant par exemple d'une répartition de charges.
Pour Pascal, les modification du RDC était annexée à ses actes, de sorte qu'elle s'impose lui.
Attention sur ce point : une modification du RDC décidée par une AG n'a pas besoin d'être publiée pour être opposable aux nouveaux acquéreurs.
Il suffit (il faut) qu'elle soit préalablement portée à leur connaissance, donc annexée aux actes, ce que prévoit D.art.4.
C'est un grand classique : la demande d'adjonction aux actes est notifiée au notaire par le syndic, avec le "pré état daté".
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nefer
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9
Posté - 25 mai 2021 : 09:48:23
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citation: Initialement posté par Gédehem
la demande d'adjonction aux actes est notifiée au notaire par le syndic, avec le "pré état daté".
ce "pré état daté" n'a pas d'existence légale...
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JPM
Modérateur
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10
Posté - 25 mai 2021 : 10:39:14
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citation: J'ai appris après qu'une assemblée de copropriétaires avait changé le RC sans enregistrement, de sorte que le règlement qui m'a été remis était l'ancien."
Si vous voulez faire du droit il faut en utiliser les termes
Une modification du RC sans enregistrement cela ne veut rien dire. En fait c'est sans publication qu'il faut dire.
Une modification du RC sans publication c'est interdit.
Mais la publication exige un délai. Pendant ce temps là le syndic, en cas de vente d'un lot, doit signaler la modification et le notaire doit en informer l'acquéreur avant la signature de l'acte.
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vazy
Contributeur vétéran
1382 message(s)
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11
Posté - 26 mai 2021 : 19:36:21
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Mais Pascal78000 nous dit (message 2):
" le modificatif n'a pas été remis par le notaire."
Donc Pascal a été "informé" d'une modification dont il ignorait la teneur ! |
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paraclitique
Contributeur actif
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Posté - 26 mai 2021 : 20:16:33
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Merci à JPM d'avoir corrigé les termes impropres que j'ai employés
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Pascal78000
Contributeur débutant
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Posté - 26 mai 2021 : 22:23:25
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citation: Initialement posté par JPM
Le plus généralement il s'agit d'un droit de jouissance exclusive.
Oui, effectivement, mais dans mon cas c'est le contraire : absence de droit de jouissance exclusif à un lot ! |
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Pascal78000
Contributeur débutant
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14
Posté - 26 mai 2021 : 22:29:08
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citation: Initialement posté par vazy
Mais Pascal78000 nous dit (message 2):
" le modificatif n'a pas été remis par le notaire."
Donc Pascal a été "informé" d'une modification dont il ignorait la teneur !
Bonsoir Vazy,
Oui, c'est exactement ça, mais ce c'est pas le fond du problème (même si cela indique une intention de dissimulation du vendeur). |
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Sunbird
Pilier de forums
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Posté - 27 mai 2021 : 10:43:47
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Concernant le notaire si vous avez été informé et qu'il n'est pas indiqué dans l'acte que vous n'avez pas eu communication de ce modificatif, cela sera parole contre parole et entre un notaire et un client le juge donnera raison au notaire, surtout avec l'ancienneté du dossier.
Concernant le "droit de jouissance du jardin et de la véranda qui donne sur le jardin" sans avoir tous les éléments, projet, PV d'AG, modificatif, règlement de copropriété impossible de répondre.
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Pascal78000
Contributeur débutant
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16
Posté - 03 juin 2021 : 21:52:18
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citation: Initialement posté par Sunbird
Concernant le notaire si vous avez été informé et qu'il n'est pas indiqué dans l'acte que vous n'avez pas eu communication de ce modificatif, cela sera parole contre parole et entre un notaire et un client le juge donnera raison au notaire, surtout avec l'ancienneté du dossier.
Concernant le "droit de jouissance du jardin et de la véranda qui donne sur le jardin" sans avoir tous les éléments, projet, PV d'AG, modificatif, règlement de copropriété impossible de répondre.
Oui, pour le premier point, difficile de prouver qu'on n'a pas reçu un document. On peut juste produire un récépissé du notaire agrafé à l'acte, qui mentionne l'acte, l'ancien acte de vente et l'ancien règlement de CP mais pas le modificatif. Mais comme ce récépissé n'est ni daté, ni signé, je ne suis pas pas sûr qu'il ait une valeur auprès d'un juge. Un notaire peu scrupuleux pourrait dire que ce récépissé n'a pas de valeur ?
Je ne vais pas publier ici ces pièces.
Tout ce que je peux publier c'est l'extrait de la résolution de l'AG :
" Création d'une partie commune à usage privatif :
Affectation du jardin actuellement à usage de parties communes générales en parties communes spéciales affectées aux lots X, Y, Z "
Et ce qui a été mis dans le modificatif du RCP :
" Création d'une partie commune à usage privatif :
Affectation du jardin actuellement à usage de parties communes générales en partie commune spéciale affectée aux lots X, Y, Z "
(cherchez la différence)
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Posté - 03 juin 2021 : 22:21:49
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« Une modification du RC sans publication c'est interdit.«Â
NON, c’est valable et légal.
Cependant, la modification est inopposable aux tiers !
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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JPM
Modérateur
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18
Posté - 04 juin 2021 : 09:04:39
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La responsabilité du syndic est engagée quand il ne fait pas publier une modification du règlement de copropriété.
Quand la modification a été réalisée par une décision de l'assemblée le syndic doit faire publier.
Donc il lui est interdit de ne pas le faire.
Comme le délai de publication est relativement long, il est permis de faire connaître une modification à un acquéreur. C'est une dérogation.
Un acte inopposable est quasiment inexistant.
Quasiment ? Parce qu'il reste la possibilité de le publier.
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Pascal78000
Contributeur débutant
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19
Posté - 04 juin 2021 : 23:05:15
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A propos de l'article 8, que dirait-on d'une AG qui déciderait d'interdire l'usage de l'ascenseur aux lots du 2ème étage ? |
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Pascal78000
Contributeur débutant
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Posté - 03 août 2026 : 08:48:07
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Bonjour,
Quelques nouvelles sur le litige avec la CP et la jouissance du jardin et de la véranda.
En juin 2022, nous avons fait annuler une tentative d'un des deux copropriétaires majoritaire d'avoir la jouissance exclusive du jardin et de la véranda, suite à une AG en janvier 2021.
Le jugement avait acté que les résolutions avaient été faites irrégulièrement et avait annulé l'AG. Il avait aussi souligné qu'aucune charge spéciale n'avait été définie par l'AG, ce qui n'est pas légal.
Nous avons donc rebondi sur cet argument pour assigner la CP en 2023 sur une AG en 1999 et le règlement de CP de 1999, qui créait des parties communes spéciales sans charge spéciale, afin de faire réputer non écrites les décisions de 1999 qui excluaient notre le lot de la jouissance de la véranda et du jardin, sur la base de l'article 10. Nous avons demandé de réputer non-écrites les résolutions qui supprimaient les droits de jouissance sur le jardin et la véranda (et une indemnité de nous avoir privés de droits de jouissance pendant 23 ans).
Après moult péripéties, incidents, recours qui nous ont coûté beaucoup de frais d'avocat, un jugement sur le fond a été rendu en mai 2026, qui nous a débouté, au motif qu'il ne serait pas contraire à la loi d'avoir des parties communes spéciales sans charge spéciales. Les arguments avancés par le juge sont très techniques et assez imperméables.
Lors de l'élaboration des conclusions, j'avais attiré l'attention de notre avocat sur la possibilité d'attaquer la décision d'AG de 1999 sur les articles 8 et 9, car la décision rendue à l'unanimité de l'AG retirait en fait le droit de jouissance de notre lot, en créant artificiellement des parties communes spéciales dont nous ne serions pas propriétaires.
Notre avocat avait refusé d'inclure cela dans son système de défense basé sur les charges, prétextant que cela diluerait et complexifierait ses arguments.
Donc maintenant nous avons fait appel du jugement, n'ayant rien à perdre que quelques milliers d'euros de frais d'avocat et deux ans de procédures, avec encore des risques d'incident du syndicat (en fait les deux avocats copropriétaires majoritaires qui se connaissent depuis 1988).
Pour les conclusions d'appel, craignant que le juge ne soit de nouveau pas convaincu que le RCP soit non-conforme à l'article 10, j'ai de nouveau suggéré à notre avocat (le même qu'en première instance) d'ajouter l'argument de non-conformité aux articles 8 et 9, ce qu'il a de nouveau refusé, mais en modifiant à la marge les termes de son argumentaire (on parle bien de suppression de droits de jouissance abusif, mais sans citer les articles 8 et 9 dans la discussion).
L'avantage de l'argument sur les articles 8 et 9 est qu'il permet de déclarer non-écrit le RCP de 1999 sur le fond (création artificielle de parties communes spéciales pour supprimer des droits de jouissance sur une partie commune à un lot), et non pas sur la forme (absence de charges spéciales).
Une première version de conclusions en appel a donc été soumise au greffe, sans explicitement mentionner que le RCP n'est pas conforme aux articles 8 et 9.
Je compte revenir vers notre avocat têtu pour lui demander une troisième fois de revoir son système d'attaque de ce maudit RCP de 1999.
J'ai très longtemps des exemples de jurisprudence (en particulier cour de cassation) qui ressembleraient à notre situation, mais je ne trouve rien qui pourrait ressembler.
J'ai interrogé Google AI à ce sujet, qui semble confirmer l'argumentaire sur les articles 8 et 9, mais n'a pas été capable de trouver un exemple de jurisprudence valable.
Devant l'obstination de notre avocat, qui est persuadé d'être le meilleur à Paris et d'avoir un excellent système d'attaque, je cherche des pistes pour améliorer ce système, qui me semble au final assez moyen.
Auriez-vous des recommandations ?
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Sujet |
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Exclusion de droit de jouissance dans règlement CP 
