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nuance
Contributeur actif
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21
 Posté - 13 déc. 2023 : 17:46:13
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Mais en cas d'impayés, comment placer des fonds dont on ne dispose pas encore, à moins de se servir du budget des charges courantes.
Le suivi individuel du montant par lot ce FT est assez opaque, puisqu'il n'apparaît pas sur les appels de fonds, et que seule l'annexe 1 nous informe globalement. |
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goutelette
Contributeur vétéran
1927 message(s)
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 22
 Posté - 13 déc. 2023 : 19:14:02
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citation: JB 22;Il ne semble pas que l'AG ai été préparée en concertation avec le conseil syndical, ni que le Président se séance ai rempli ces fonctions.
Dans notre copropriété, ainsi que des multiples sur France, les Conseillers, et leur Président -te son des Quidams de bonnes volontés, qui ont d'autres qualités professionnelles, que de connaitre tous les textes de réglementation de la copropriété.
Concernant, ce type de fonction, l'absence de candidature est a souligner.
A chaque nomination de conseillers, c'est l'angoisse, car plus personne ne se présente.
citation: PCS1975 ! Et j'ai oublié de préciser que votre syndic a fait une 2ème boulette : il n'a pas le droit, ni personne d'autre d'ailleurs, d'inscrire pendant l'AG une résolution soumise à un vote qui ne figure pas à l'ordre du jour, même dans 'l'action de l'AG".
Article 13 du Décret du 17 mars 1967 : L'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.
La résolution, ouvrait la possibilité de décision,
" Décision à prendre concernant le financement des travaux ","
Donc l' AG a décidé, de financer, les travaux, par appel de fond, avec un montant partiel mentionné prélevé sur le livret fond travaux.
Le montant principal appelé, a bien été pris " Comme il se doit" sur la clé de répartition Ascenseurs.
Le partiel du financement étant voté sur le compte travaux, la répartition c'est faite sur la clé " Masse Générale"
Donc , je confirme" pour les conseillers lambdas comme nous'
Attention" Pour utiliser le compte travaux, il faut que cela concerne 'Tous' les lots sans exception.
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PCS1975
Contributeur actif
282 message(s)
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23
Posté - 13 déc. 2023 : 22:37:58
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Bonjour Goutelette,
En préambule, je vous précise que je suis un quidam comme vous...
Mon métier n'a rien à voir avec la comptabilité, l'immobilier, le droit ou la copropriété (je suis biologiste médical).
Je me suis intéressé à tout ce domaine depuis 2018 (lorsque j'ai acheté un appartement en VEFA), et peu à peu, je me suis rendu compte de toutes les erreurs du syndic que j'avais constatées en tant que président du conseil syndical. Erreurs qui, bien entendu, étaient toujours en notre défaveur.
Cela m'a forcé en quelques sortes à prendre le taureau par les cornes, et donc à m'intéresser à ce domaine où je ne connaissais rien du tout. Actuellement, je ne connais pas tout, mais je commence à comprendre certains fondamentaux.
Voilà pour la petite histoire.
citation: Initialement posté par goutelette
La résolution, ouvrait la possibilité de décision,
" Décision à prendre concernant le financement des travaux ","
Donc l' AG a décidé, de financer, les travaux, par appel de fond, avec un montant partiel mentionné prélevé sur le livret fond travaux.
Mais une décision, pour qu'elle soit votée, doit précisemment figurer sur l'ordre du jour.
Mettez vous à la place de celui qui vote par correspondance : comment peut-il voter si la décision n'est pas explicite? S'il n'est pas au courant que le fonds de travaux va être utilisé, comment peut-il voter en toute connaissance de cause?
Bon, il ne faut pas être alarmiste pour autant si le délai de contestation de cette AG est passé, et qu'il n'y a eu aucune contestation.
Mais ce principe de voter sur des questions non inscrites à l'ordre du jour est tout simplement illégal. De plus la jurisprudence est constante et implacable sur ce genre de pratiques.
citation: Initialement posté par goutelette
Le montant principal appelé, a bien été pris " Comme il se doit" sur la clé de répartition Ascenseurs.
Le partiel du financement étant voté sur le compte travaux, la répartition c'est faite sur la clé " Masse Générale"
Eh bien je le répète, c'est une erreur que d'avoir sorti les sommes du fonds de travaux en clé générale.
En plus, le syndic a remboursé les 2 copropriétaires qui se sont pas concernés par l'ascenseur, du coup, quelle somme avez-vous finalement sorti de ce compte travaux?
Il est impossible que ce soit la somme que vous aviez décidé en AG puisqu'il manque le pro-rata des tantièmes de ces 2 copropriétaires.
Et qui va payer ce manque de fonds du fait de ce remboursement?
citation: Initialement posté par goutelette
Donc , je confirme" pour les conseillers lambdas comme nous'
Attention" Pour utiliser le compte travaux, il faut que cela concerne 'Tous' les lots sans exception.
Non, ce n'est pas exact. Relisez l'article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965.
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PCS1975
Contributeur actif
282 message(s)
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24
Posté - 13 déc. 2023 : 22:51:43
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citation: Initialement posté par nuance
Mais en cas d'impayés, comment placer des fonds dont on ne dispose pas encore, à moins de se servir du budget des charges courantes.
Le suivi individuel du montant par lot ce FT est assez opaque, puisqu'il n'apparaît pas sur les appels de fonds, et que seule l'annexe 1 nous informe globalement.
Sur le plan strictement comptable, le compte travaux est augmenté de la quotepart de chaque copropriétaire dès que l'appel de fonds est exigible.
Si effectivement il y a des impayés de charges, c'est juste un manque de trésorerie réelle sur le compte bancaire rémunéré.
Comme je l'ai dit plus haut : cela se gère comme les charges courantes, et il y a une procédure que le syndic doit utiliser (et il est en faute s'il ne le fait pas).
Le syndic doit pouvoir vous indiquer quelle somme il peut sortir du fonds de travaux.
Et si cette somme est dérisoire par rapport à la "théorie en cas d'absence d'impayés", eh bien cela revient au même que quand le syndic ne peut plus payer les factures car il y a trop d'impayés : le syndicat des copropriétaires se retrouve en difficulté.
Par ailleurs, l'appel de fonds doit préciser au moins la cotisation que vous payez à chaque fois. Dans tout appel de fonds, les sommes appelées hors du budget prévisionnelles doivent être mentionnées avec un libellé explicite.
Mais normalement, tous les logiciels de syndic "un peu modernes" indiquent aussi un récapitulatif sur chaque appel de fonds pour les comptes d'avance, notamment :
- le montant de l'avance de trésorerie du copropriétaire
- le montant de l'avance travaux (fonds de travaux) du(des) lot(s). |
Édité par - PCS1975 le 13 déc. 2023 22:53:02 |
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nuance
Contributeur actif
189 message(s)
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25
Posté - 14 déc. 2023 : 10:09:40
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DE PCS 1975.Dans tout appel de fonds, les sommes appelées hors du budget prévisionnelles doivent être mentionnées avec un libellé explicite.
c'est le cas effectivement. mais, je ne connais pas le montant de ma quote part dans le Fonds Travaux.
seulement ma part de l'avance est mentionnée sur les appels de fonds |
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goutelette
Contributeur vétéran
1927 message(s)
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26
Posté - 15 déc. 2023 : 14:00:37
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citation: nuance :mais, je ne connais pas le montant de ma quote part dans le Fonds Travaux.
seulement ma part de l'avance est mentionnée sur les appels de fonds
Avec les documents, joint aux comptes, vous avez certainement une page dans les Annexes, " Soldes des copropriétaires après répartition"
" Noms - Solde de fin d'exercice -Fond de travaux" |
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cmdurand1
Contributeur actif
France
127 message(s)
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Posté - 22 févr. 2024 : 22:29:16
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Je confirme, un bon nombre de syndic n'indiquent pas le montant du fond travaux personnel sur le relevé annuel ou les appels de fond. Nous avons peut être le même ?
J'ai demandé à un grand syndic via le gestionnaire de corriger et de le faire apparaitre au même titre que l'avance de trésorerie ou des appels de fond trimestriel. Je lui ai demandé de le faire remonté à la direction ...
Je suis membre CS et quand je vérifie les comptes j'ai le montant total du fond travaux que je vérifie mais pas d'annexe de chaque copropriétaire. Perso je tiens un suivi personnel mais cette information devrait apparaitre.
J'ai trois syndics et pour les 3 c'est la même chose. |
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Cleadis
Nouveau Membre
France
31 message(s)
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28
Posté - 25 févr. 2024 : 16:54:13
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"Je confirme, un bon nombre de syndic n'indiquent pas le montant du fond travaux personnel sur le relevé annuel ou les appels de fond. Nous avons peut être le même ?"
Chez moi, c'est indiqué mais c'est partout le même !
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corbard
Contributeur actif
France
108 message(s)
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Posté - 26 sept. 2025 : 11:03:20
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citation: Initialement posté par rédaction Universimmo
Conséquence incontournable : il faut tenir un sous-compte du fonds de travaux lot par lot fonds de travaux (si votre éditeur de logiciel de votre syndic n'a pas été fichu de mettre en place cette fonctionnalité, il est grand temps pour lui de l'exiger via son club d'utilisateurs, et en attendant, il doit le faire sur Excel) et bien entendu, un compte de fonds de travaux d'un lot ne peut devenir débiteur.
Bonjour, Il n'est pas possible d'obtenir auprès de notre syndic un relevé du compte travaux pour mon lot (montrant explicitement les entrées et sorties sur ce compte). La comptable m'a envoyé un relevé du compte 105 et y applique mon pourcentage en tantiemme de charges générales pour me donner le solde de mon lot à une date donnée.
J'imagine, d'après votre post, que cela resulte du fait que des sous comptes lot par lot n'ont pas été ouverts.
Ma préocupation est que pour certains travaux éligibles à la déduction d'impots, une partie a été appelée et une autre a été prélevée sur le fond travaux (en accord avec un vote d'AG). Mais sur le relevé travaux, seule la partie appelée apparait, la partie prélevée sur le fond travaux n'apparait nullle part sur les relevés indivviduels. Or les versements sur le fond travaux ne sont pas déductibles lors de leur appel mais seulement (si ils sont eligibles) lors de leur utilisation. Cela suppose que je puisse le justifier. Je pense demander au syndic l'ouverture de sous comptes par lot et qu'il révise la manière dont il rédige les relevés travaux pour y inclure la part prise sur le fond Allur. Mais le syndic a t'il une obligation légale de suivre cette demande? Sinon l'ouverture de ces sous-comptes par lot peut elle faire l'objet d'une résolution d'AG que le syndic devra suivre (si elle est votée).
Merci |
Édité par - corbard le 26 sept. 2025 11:12:46 |
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Posté - 30 sept. 2025 : 16:28:15
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Bonjour
citation: chez moi, c'est indiqué mais c'est partout le même ! C'est strictement impossible sauf si chacun a les mêmes tantièmes, ce qui serait étonnant
Un syndic qui sort de l'argent du fonds travaux (en réalité des fonds, s'i il y a 33 copros, il y a 33 fonds) avec la clé générale n'a pas compris grand chose, c'est une erreur grossière
Quelqu'un parle plus haut de prélever sur le fonds travaux des impayés de charges, à ma connaissance ce n'est pas possible, ca n'est pas un fonds de garantie, mais un fonds travaux et dont l'argent ne sort que et seulement que par une décision d'AG concernant des travaux.
citation: Bonjour, Il n'est pas possible d'obtenir auprès de notre syndic un relevé du compte travaux pour mon lot (montrant explicitement les entrées et sorties sur ce compte). Pourtant vous le payez pour cela
La comptable est nulle et le syndic est nul, et l'argent doit en outre etre placé sur un compte bancaire particulier, (par exemple un livret A) différent du compte général
Encore une fois il n'y a pas un seul fonds travaux associé au syndicat, mais 33 comptes travaux associés aux 33 lots de copropriétés donc 33 comptes à tenir
Si la comptable tien un seul compte, elle fait trois pour cent du travail payé, ca n'ets pas beaucoup. |
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Posté - 30 sept. 2025 : 16:33:15
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citation: Je pense demander au syndic l'ouverture de sous comptes par lot et qu'il révise la manière dont il rédige les relevés travaux Le conseil syndical doit mettre les mains dans le cambouis et non pas demander mais exiger du syndic un traitement comptable correct et légal des fonds travaux, actuellement le travail n'est pas fait comptablement parlant
Il ne s'agit pas de sous-comptes mais DES comptes, il y a dans mon exemple 33 comptes travaux dans un unique compte bancaire, mais en comptabilité il y a bien 33 comptes
Encore un dernier point, les comptes ne sont pas attachés aux coprops, mais aux lots. si vous avez trois lots, vous avez trois comptes et non pas un seul comme vous le pensez me smeble t'il |
Édité par - ribouldingue le 30 sept. 2025 16:34:39 |
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nefer
Modérateur
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32
Posté - 30 sept. 2025 : 17:01:09
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le montant du fonds travaux de chaque copropriétaire doit apparaitre aussi sur son document d'appel de fonds trimestriel
avez vous demandé au syndic le nom de son logiciel? |
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Jany2718
Contributeur senior
995 message(s)
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Posté - 04 oct. 2025 : 11:28:42
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Une solution simple serait de créer un fonds travaux spécifique à chaque clé de répartition.
Ou bien lorsque un prélèvement sur celui-ci est décidé pour certains travaux n'intéressant pas certains copropriétaires ( exemple : les lots du rez-de-chaussée pour des travaux sur ascenseur), le fonds travaux se trouverait uniformément diminué en conséquence et les copropriétaires des lots du rez-de-chaussée seraient donc remboursés de leur part de tantièmes du fonds travaux ce qui serait logique et sans complications : le fonds travaux resterait un fonds unique pour le SDC . |
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PCS1975
Contributeur actif
282 message(s)
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Posté - 06 oct. 2025 : 23:57:46
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citation: Initialement posté par nefer
le montant du fonds travaux de chaque copropriétaire doit apparaitre aussi sur son document d'appel de fonds trimestriel
En effet, le montant du fonds travaux, ainsi que ceux de toutes les avances (avance de trésorerie ou autre) devraient figurer sur chaque appel de fonds trimestriel.
Sinon, il faut demander (au moins pour l'AG) que le syndic édite un récapitulatif du montant du fonds travaux par lot.
citation: Initialement posté par Jany2718
Une solution simple serait de créer un fonds travaux spécifique à chaque clé de répartition.
Je crois que c'est interdit : les cotisations au fonds travaux ne se font qu'avec la clé des charges communes générales, de sorte que tout le monde participe au fonds de travaux.
En revanche, l'utilisation du fonds de travaux peut parfaitement être faite selon des clés différentes, dès lors qu'elles existent dans le règlement de copropriété.
Ainsi, les lots qui ne sont pas concernés par certains travaux relevant d'une clé spéciale (par exemple l'ascenseur), verront le montant du fonds travaux inchangé.
Une autre solution serait de constituer une avance (compte 1033) : on peut utiliser la clé que l'on veut.
A la différence du fonds travaux, cette avance 1033 est remboursable au vendeur en cas de mutation, et l'acquéreur doit verser cette avance au syndic pour qu'elle soit reconstituée. |
Édité par - PCS1975 le 07 oct. 2025 00:05:39 |
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Posté - 07 oct. 2025 : 09:25:50
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Il n'y a qu'une unique 'série de' fond travaux appelés sur les tantièmes généraux, quand bien même ils seraient utilisés sur des tantièmes différents, parce exemple les tantièmes d'ascenseurs
!Il faut éviter de créer des usines à gaz, comme des fonds multiples, qui n’auraient aucune autre utilité que de compliquer la compta et les appels, générer des incompréhensions augmentées, et au bout du compte (sic) couter plus cher |
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