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Ankou
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21
 Posté - 04 juin 2009 : 14:25:04
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citation: Initialement posté par Laurent CAMPEDEL
Pour ma part, je n'ai qu'un juge de paix : la courbe de friggit.
Tant qu'on ne sera pas revenu dans le tunnel, c'est qu'il y aura un problème de prix.
Laurent, c'est intéressant ce que vous dites là , mais à mon sens incomplet.
Il me paraît hasardeux (et le hasard fait souvent mal les choses) de faire dire à Friggit ce qui est trop éloigné des faits.
Friggit a cet énorme avantage de donner, entre autres, factuellement et de façon me semble-t-il incontournable, les prix de l'immobilier, des actions, et d'autres paramètres tous aussi intéressants les uns que les autres, sur une longue période.
C'est ce que je retiens.
Puis il a tracé un "tunnel" qui est contestable (dans le sens qu'il n'est pas factuel). Par exemple son "horizontalité" me pose problème, comme bcp de mes amis mathématiciens. J'ai posté récemment une courbe pour donner une évolution qui se rapproche bcp plus d'une formulation mathématique. Ce tunnel n'est donc pas un fait, mais une estimation personnelle.
C'est le premier point.
Un autre est que Friggit ne sert absolument pas à comparer 2 investissements, il donne des valeurs brutes. Il dit clairement par exemple que l'effet de levier n'est pas intégré dans ses courbes pour l'immobilier (investissement, pas RP) alors qu'il l'est de facto pour les actions.
Ce qui avouez-le change bien des choses, surtout dans la période troublée par les apprentis sorciers, que nous vivons, et allons vivre encore pdt de longues années, je suis bien de votre avis. |
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 22
Posté - 04 juin 2009 : 14:34:24
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citation: Initialement posté par Ankoucitation: Initialement posté par Laurent CAMPEDEL
Pour ma part, je n'ai qu'un juge de paix : la courbe de friggit.
Tant qu'on ne sera pas revenu dans le tunnel, c'est qu'il y aura un problème de prix.
Laurent, c'est intéressant ce que vous dites là , mais à mon sens incomplet. Il me paraît hasardeux (et le hasard fait souvent mal les choses) de faire dire à Friggit ce qui est trop éloigné des faits. Friggit a cet énorme avantage de donner, entre autres, factuellement et de façon me semble-t-il incontournable, les prix de l'immobilier, des actions, et d'autres paramètres tous aussi intéressants les uns que les autres, sur une longue période. C'est ce que je retiens.
En fait, sur la courbe que je cite, il ne donne pas le prix des choses, mais le prix des choses rapportées aux revenus.
Et c'est là qu'est "l'astuce".
citation:
Puis il a tracé un "tunnel" qui est contestable (dans le sens qu'il n'est pas factuel). Par exemple son "horizontalité" me pose problème, comme bcp de mes amis mathématiciens.
Hé bien justement, non, elle est on ne peut plus normal.
Car en fait, cette courbe n'a aucun rapport avec l'inflation, puisqu'elle est basée sur un rapport de valeur et non des valeurs.
Une courbe représentant le prix des logements au m2 doit monter en parrallèle avec l'inflation.
Par contre, diviser le prix des logements par le revenus disponibles revient à annihiler l'effet de l'inflation.
citation:
J'ai posté récemment une courbe pour donner une évolution qui se rapproche bcp plus d'une formulation mathématique. Ce tunnel n'est donc pas un fait, mais une estimation personnelle.
Je le pense très pertinent (pas dans ses barrières, mais dans son horizontalité).
Il me semble très logique que le prix des logements soit connecté avec l'évolution des revenus. Ou du moins les variations doivent-elles être à l'aune des siècles, et non à celle des décennies !
citation:
C'est le premier point.
Un autre est que Friggit ne sert absolument pas à comparer 2 investissements,
Bien sur.
Et même en période de bulle Friggit, on peut très bien encore acheter à prix normal.
Ce fut d'ailleurs le cas dans les villages reculés de province.
citation:
il donne des valeurs brutes. Il dit clairement par exemple que l'effet de levier n'est pas intégré dans ses courbes pour l'immobilier (investissement, pas RP) alors qu'il l'est de facto pour les actions.
Ce qui avouez-le change bien des choses, surtout dans la période troublée par les apprentis sorciers, que nous vivons, et allons vivre encore pdt de longues années, je suis bien de votre avis.
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titanic
Contributeur débutant
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23
Posté - 04 juin 2009 : 20:06:16
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boîte de code:
Ca a pourtant tenu un certain nombre d'année il me semble,
Il n'y aurait pas pas eu la crise des subprime, ca monterait encore.
Même avec un écroulement spectaculaire du nombre de transaction les prix n'ont pas quasiment pas baissé. Et pourtant votre logique a la mode frigitt voudrait que dans un marché soumis a la loi du rapport entre l'offre et la demande, les prix se soient déja effondrés vu le peu de demande de ces temps derniers.
Mais vous négligez un paramètre: la croyance du populo au sujet du devenir des prix de l'immobilier. Si un vendeur croyait a une baisse de 50%, il s'empresserait d'accepter une proposition a moins 25%.
C'est pas la logique qui contrôle les croyances, c'est les médias.
( Et oui, en france, si les groupes industriels achêtent des médias avec lesquels ils ne gagnent rien, c'est bien pour quelques chose ).
On ne peut pas se permettre d'arréter la machine immobiliere, on est obligé de continuer a la faire tourner même au ralenti et les médias se garderont bien de parler d'une baisse spectaculaire qui ferait fuir les quelques acheteurs qui restent. Alors même si on considère a tort qu'il y a une bulle immobilière, les médias feront tout pour faire croire que cette bulle restera gonflée.
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La pierre c'est du solide
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Posté - 04 juin 2009 : 20:39:17
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citation: Initialement posté par titaniccitation: La première chose est la simple : il n'est pas normal et tenable que les prix de l'immobilier augmentent de plusieurs fois l'inflation général plusieurs années de suite. Ca a pourtant tenu un certain nombre d'année il me semble, Il n'y aurait pas pas eu la crise des subprime, ca monterait encore.
Vous pensez sérieusement qu'une augmentation constante décorellée de l'inflation est possible ?
Cette pensée n'a aucun sens.
C'est du pur dogmatisme, de la croyance aveugle pour justifier une activité, un avenir vous plaisant, que sais-je encore...
Les subprimes n'ont jamais existé en France.
Ce n'est pas ceci qui a déclenché la baisse des prix chez nous.
Les crédits relais n'arrivent à échéance que depuis quelques mois.
Ce n'est pas non plus ça qui a déclenché la baisse (par contre, ça devrait dans les mois qui viennent et pour quelques mois provoquer une baisse violente).
Les prix ont baissés pour une raison très simple : les gens ont majoritairement pris conscience de la déraison des dernières années et ont refusé de continuer d'entrer dans cette pyramide, où ce sont les derniers arrivés qui payaient la maison des premiers.
citation:
Même avec un écroulement spectaculaire du nombre de transaction les prix n'ont pas quasiment pas baissé. Et pourtant votre logique a la mode frigitt voudrait que dans un marché soumis a la loi du rapport entre l'offre et la demande, les prix se soient déja effondrés vu le peu de demande de ces temps derniers.
Absolument pas.
Vous confondez bourse et immobilier.
La bourse est un hors-bord qui peut réagir extrèmement nerveusement, mais pendant quelques semaines, voir jour seulement.
L'immobilier est un énorme bateau qui réagi très mollement, mais pendant des années par contre.
Les courbes de Friggit le montrent pourtant clairement.
citation: Mais vous négligez un paramètre: la croyance du populo au sujet du devenir des prix de l'immobilier. Si un vendeur croyait a une baisse de 50%, il s'empresserait d'accepter une proposition a moins 25% .
Encore une fois, vous inversez le processus.
Bien sur que non ce n'est pas le vendeur qui a ce sentiment que les prix vont baisser !
Lui, il pense exactement l'inverse.
Mais on s'en moque comme de l'an 40 de ses pensées.
Et on s'en moque tout le temps.
Elle n'a aucun intêret.
En immobilier, c'est la pensée des acheteurs qui a raison.
Et celle-là , elle est devenu baissière.
Et ça, quoi qu'espèrent, prient, supplient, les vendeurs, cela ne fait ni chaud ni froid au acheteurs.
citation:
C'est pas la logique qui contrôle les croyances, c'est les médias.
( Et oui, en france, si les groupes industriels achêtent des médias avec lesquels ils ne gagnent rien, c'est bien pour quelques chose ).
Les médias ne peuvent pas tout.
Et ces derniers mois le montrent.
Et l'histoire de 1991 le montre.
Vous voulez chercher des articles entre 1991 et 1996 ?
Vous y trouverez répéter régulièrement, de trimestre en trimestre, que le marché frémissait, que la reprise semble pointer le bout de son nez, etc.
Et pourtant, pendant ce temps là , les prix baissaient de 10 % par an...
citation:
On ne peut pas se permettre d'arréter la machine immobiliere,
Mais les particuliers n'en ont rien à battre qu'"on" ne puisse pas se permettre.
Ils en ont mare d'être pris pour des cons à payer des prix totalement surévalués.
citation:
on est obligé de continuer a la faire tourner même au ralenti et les médias se garderont bien de parler d'une baisse spectaculaire qui ferait fuir les quelques acheteurs qui restent. Alors même si on considère a tort qu'il y a une bulle immobilière, les médias feront tout pour faire croire que cette bulle restera gonflée.
Les médias n'y pourront rien.
Ils n'y ont rien pû de 1991 à 1996 et ils n'y pourront pas plus maintenant.
Et même certainement un peu moins, car le net n'est pas consensuel et maitrisé lui.
Et il est très majoritairement baissier.
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Édité par - Laurent CAMPEDEL le 04 juin 2009 20:40:10 |
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Ankou
Contributeur vétéran
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Posté - 04 juin 2009 : 21:18:08
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citation: Initialement posté par Laurent CAMPEDELVous pensez sérieusement qu'une augmentation constante décorellée de l'inflation est possible ? Cette pensée n'a aucun sens. C'est du pur dogmatisme, de la croyance aveugle pour justifier une activité, un avenir vous plaisant, que sais-je encore... Vous avez peut-être raison, mais rien n'est moins certain.
Ce n'est pas un fait, mais une interprétation personnelle.
Pourquoi ne pas dire qu'une diminution constante soit possible?
Je trouve donc que, dans un sens comme dans l'autre, ça n'a pas de ...... sens
Pour revenir à ce fameux tunnel, avec les éléments depuis 1965, voici ce que ça donne, pour un mathématicien:
Avouons que les points verts issus d'une corrélation simple, sont aussi "crédibles" qu'une ligne horizontale, entre 1965 et 2010.
Voir ici: http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=78669
Ramener Friggit à ce tunnel, me semble un raccourci de sa pensée qui ne correspond pas bien à ses documents.
Il n'empêche que je suis bien entendu d'accord sur le fait que les prix de l'immobilier sont déments, et vont baisser encore pour de longues années. |
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amepi
Contributeur senior
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Posté - 04 juin 2009 : 22:03:55
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citation: Initialement posté par LeNabotcitation: Initialement posté par amepi
Perso j'ai investi dans des murs il y a un peu plus d'un an, et je suis en train de les revendre (compromis signé) 70 % plus cher.
Et bien sûr, vous allez nous fournir les preuves.
Quelle est l'utilité de cette remarque ? |
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27
Posté - 04 juin 2009 : 22:04:59
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Ankou
Contributeur vétéran
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28
Posté - 04 juin 2009 : 22:26:49
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citation: Initialement posté par Laurent CAMPEDELcitation: Initialement posté par Ankou
Ce n'est pas un fait, mais une interprétation personnelle.
Pourquoi ne pas dire qu'une diminution constante soit possible?
Parce que les gens auront éternellement besoin de se loger. Mis à part une érosion constante et profonde de la population, l'immobilier ne peut pas baisser sur de très longues périodes. Il y a forcément un point bas. Et à la hausse, le raisonnement est le même. OK
C'est un raisonnement, pas un fait.
Je ne crois pas à la constance, quelle qu'elle soit. Héraclite disait que "rien ne dure sauf le changement". La nature est tout sauf la constance.
Maintenant sur la raison sur la diminution, je ne crois pas à cette explication. Si on n'achète pas, on loue, donc on utilise les logements que des investisseurs ont achetés.
Sur ce fait je reprends toujours cette idée qu'il faut faire la différence entre être propriétaire de sa RP, qui représente la satisfaction d'un besoin vital: avoir un toit, et investir dans du locatif.
Je comprends de votre propos que le tunnel de Friggit n'aurait rien à voir avec l'histoire, mais avec un sentiment, une perception que le prix de l'immo ramené aux revenus doit être constant. Je ne l'avais pas compris ainsi. |
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titanic
Contributeur débutant
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29
Posté - 04 juin 2009 : 23:15:35
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citation: citation: Mais vous négligez un paramètre: la croyance du populo au sujet du devenir des prix de l'immobilier. Si un vendeur croyait a une baisse de 50%, il s'empresserait d'accepter une proposition a moins 25% . Encore une fois, vous inversez le processus. Bien sur que non ce n'est pas le vendeur qui a ce sentiment que les prix vont baisser ! Lui, il pense exactement l'inverse. Mais on s'en moque comme de l'an 40 de ses pensées. Et on s'en moque tout le temps. Elle n'a aucun intêret. En immobilier, c'est la pensée des acheteurs qui a raison. Et celle-là , elle est devenu baissière. Et ça, quoi qu'espèrent, prient, supplient, les vendeurs, cela ne fait ni chaud ni froid au acheteurs.
Vous prenez vos reves baissiers pour des réalités:
Qu'on soit acheteurs ou vendeurs, ion vit sur la même planête, on discute devant la même machine a café au boulot, et on se fait une idée du "juste prix de l'immo" en écoutant les mêmes radios ou en regardant les mêmes télés qui intervieweront des "spécialistes" qui ne sont autre que les professionnels de l'immo qui ont besoin de manger tout de suite et qui par consequent n'ont aucun intéret a suggèrer aux acheteurs que le bien qu'il vont acheter aujourd'hui ne vaudra plus rien demain.
De dire que les prix du marché est aux main des acheteurs est faux.
En ce moment les acheteurs boudent, mais les vendeurs refusent de brader:
sans vendeurs , il n'y a pas d'acheteurs |
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La pierre c'est du solide
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Édité par - titanic le 04 juin 2009 23:16:34 |
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gregor
Contributeur actif
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30
Posté - 05 juin 2009 : 08:11:05
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Laurent Campedel citation: Je suis dans une situation particulière qui m'a déconnecté depuis quelques mois du terrain.
Mais bon, à cette époque, tout s'arrêtait !
Voilà qui explique votre retour et votre changement d'humeur votre agressivité naissante  |
Édité par - gregor le 05 juin 2009 08:14:37 |
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titanic
Contributeur débutant
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Posté - 05 juin 2009 : 08:25:07
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citation: Initialement posté par LeNabotcitation: Initialement posté par titanic
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De dire que les prix du marché est aux main des acheteurs est faux.
En ce moment les acheteurs boudent, mais les vendeurs refusent de brader:
sans vendeurs , il n'y a pas d'acheteurs
Vous raisonnez comme un tambour. Sans acheteurs, point de pépettes. Ni pour les vendeurs, ni pour les agents immobiliers.
Moins de pepettes certes, mais pas point de pépettes.
Quand ca vendouille un peu; c'est mieux que quand ca ne vend pas du tout; et c'est certainement pas en criant partout que les acheteurs ont les cartes en main au niveau des prix que l'on va pouvoir continuer a maintenir une activité au ralenti. Les acheteurs sont résignés par tant d'années de hausse et ils n'espèrent pas retrouver les prix de 98:
Alors pourquoi devrait on leur donner l'espoir de prix corrélés avec l'inflation ? Du point de vue d'un professionnel, est ce "raisonner comme un tambour" quand on dit aux acheteurs que c'est le moment de profiter de la baisse des taux et des prix ?
( Ce qui serait raisonner comme un tambour, ce serait de leur dire "Acheteurs, vous êtes les maitres du jeu, boycottez et attendez, les prix seront divisés par deux"  )
Faites votre intox baissière si ca vous chante lenabot, mais ne comptez pas sur moi pour me tirer une balle dans le pieds en cautionnant vos prophéties Raeliennes de soldes a moitié prix
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Édité par - titanic le 05 juin 2009 08:26:44 |
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ghghgh
Nouveau Membre
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Posté - 05 juin 2009 : 08:31:47
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citation: Initialement posté par LeNabotcitation: Initialement posté par titanic
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De dire que les prix du marché est aux main des acheteurs est faux.
En ce moment les acheteurs boudent, mais les vendeurs refusent de brader:
sans vendeurs , il n'y a pas d'acheteurs
Vous raisonnez comme un tambour. Sans acheteurs, point de pépettes. Ni pour les vendeurs, ni pour les agents immobiliers.
Tout humour mis à part...sans vendeurs non plus !!!
Et comme dans la majorité des cas...le vendeur est AUSSI acheteur...
le raisonnement qui consiste à dire que "le vendeur" pense blanc et "l'acheteur" pense noir est forcément erroné.
Nos débats ici occultent un point important : il y a une différence fondamentale entre l'immobilier d'investissement pur et l'achat ou la vente de la résidence principale ! |
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Posté - 05 juin 2009 : 08:33:16
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citation: Initialement posté par Ankoucitation: Initialement posté par Laurent CAMPEDELcitation: Initialement posté par Ankou
Ce n'est pas un fait, mais une interprétation personnelle.
Pourquoi ne pas dire qu'une diminution constante soit possible?
Parce que les gens auront éternellement besoin de se loger. Mis à part une érosion constante et profonde de la population, l'immobilier ne peut pas baisser sur de très longues périodes. Il y a forcément un point bas. Et à la hausse, le raisonnement est le même. OK C'est un raisonnement, pas un fait.
Ce fut un fait pendant près de 40 ans en province (et certains coin de province n'ont pas du tout subi la folie de ces dernières années).
citation:
Je ne crois pas à la constance, quelle qu'elle soit. Héraclite disait que "rien ne dure sauf le changement". La nature est tout sauf la constance.
D'une manière général et sur un vaste territoire, cela reste constant.
Ou du moins si cela évolue, c'est à l'aune des siècles et non à l'aune des décennies.
citation:
Maintenant sur la raison sur la diminution, je ne crois pas à cette explication. Si on n'achète pas, on loue, donc on utilise les logements que des investisseurs ont achetés.
Savez-vous que les loyers commencent aussi à baisser ?
Il faut dire qu'il y a "quelques" derobien qui sont libres dans quelques villes... Ce n'est pas l'Espagne et ses villes fantomes, mais ça raisonne dans pas mal d'immeuble tout de même...
citation:
Sur ce fait je reprends toujours cette idée qu'il faut faire la différence entre être propriétaire de sa RP, qui représente la satisfaction d'un besoin vital: avoir un toit, et investir dans du locatif.
Parfaitement d'accord avec ça.
Ces 2 types d'achat sont radicalement différents.
citation:
Je comprends de votre propos que le tunnel de Friggit n'aurait rien à voir avec l'histoire, mais avec un sentiment, une perception que le prix de l'immo ramené aux revenus doit être constant. Je ne l'avais pas compris ainsi.
Oui, c'est bien ça qu'elle représente.
En fait, nous avons une conscience collective de la valeur des biens et du prix qu'il faut mettre (à noter qu'elle peut etre totalement différente suivant les pays et que les comparaison actuelle liées à la mondialisation sont totalement imbéciles !). Et sur une population entière, la raison fini toujours pas avoir raison, même si pour cela il faut en passer par la ruine de beaucoup.
Ces dernières années, il y a eu une période d'euphorie cupide qui fait que plus les gens payés cher et plus ils étaient contents. En fait, ça les faisait "bander" de payer cher. C'était valorisant socialement. On brillait. Ce fut le même phénomène que la tulipomanie. Connaissiez-vous cette histoire ?
Sauf que la réalité était des propriétaires qui jouaient au jeu de la pyramide (vous savez, celui qui est interdit pas la loi...) en allongeant leur durée de crédit.
Ayant déjà rembourser 10 ans de leur crédit de primo accédant, ils ont resigné pour 15 ans de plus pour avoir plus grand. Et pour les tous premiers qui ont joué au jeu, ils ont encore revendu pour monter une marche de plus sur la pyramide.
En fait, pensant faire une excellente affaire en revendant leur bien avec une forte plus value, ils sont avant tout devenus des rembourseurs permanent de crédit. Aujourd'hui, combien de personnes remboursent un crédit immobilier depuis plus de 30 ans ?
Et il faudrait trouver normal d'avoir toujours un crédit à rembourser ? 
Et pendant ce temps là , les primos accédant ont dû prendre des crédits sur 20 ans, puis 25, puis 30, puis ils ont craqué...
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| Pour être des hommes libres, soyons raisonnés . Mais surtout pas raisonnables. |
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gregor
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Posté - 05 juin 2009 : 08:40:27
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Laurent Campedel citation: Et il faudrait trouver normal d'avoir toujours un crédit à rembourser ?
Il faudrait trouver normal d'avoir toujours un loyer à payer ?
Comparez donc un tableau d'amortissement avec les quittances de loyer sur 20 ans. |
Édité par - gregor le 05 juin 2009 08:51:03 |
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Posté - 05 juin 2009 : 08:44:37
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Ankou
Contributeur vétéran
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36
Posté - 05 juin 2009 : 08:55:06
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citation: Initialement posté par Laurent CAMPEDELcitation:
Je comprends de votre propos que le tunnel de Friggit n'aurait rien à voir avec l'histoire, mais avec un sentiment, une perception que le prix de l'immo ramené aux revenus doit être constant. Je ne l'avais pas compris ainsi.
Oui, c'est bien ça qu'elle représente. Je faisais donc l'erreur de penser que c'était la tendance passée qui avait générée ce "tunnel", en fait ce serait l'inverse?
Ce n'est pas clair du tout dans la lecture des textes de Friggit. Etes-vous certain de ce que vous avancez (preuves?) ou est-ce votre interprétation?
Alors permettez-moi de dire que comme mathématicien et physicien, les perceptions personnelles .........
Je constate que sur les 40 dernières années, mathématiquement, le tunnel n'est pas horizontal. Point. Donc, je continuerai de tenir compte des valeurs de Friggit, et non des suppositions. |
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37
Posté - 05 juin 2009 : 08:57:52
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Ankou
Contributeur vétéran
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38
Posté - 05 juin 2009 : 08:59:47
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citation: Initialement posté par Laurent CAMPEDEL
Cela m'affligeait (et m'affligera toujours) de voir mes concitoyens être fier d'avoir payer si cher leur bien immobilier.
Moi aussi ........ si vous parlez de RP.
L'investissement immobilier, c'est autre chose
Et j'ai toujours dit, même si ça hérisse certains, qu'il n'était jamais intéressant, financièrement et quelle que soit la période du cycle, d'être propriétaire de sa RP. C'est bien entendu pire aujourd'hui en bas de cycle.
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gregor
Contributeur actif
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39
Posté - 05 juin 2009 : 09:10:45
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Laurnet Campedel citation: Non, aucune aggressivité.
Juste de la conviction ici.
Connaissez vous beaucoup de cas dramatiques dus à l'endettement pour le logement autour de vous dans votre France rurale ?
Eliminons les cas de situations personnelles et familiales détériorées qui ont toujours été à l'origine de difficultés financière et ceci bien avant la crise. Les services sociaux ne sont pas nés dans les années 2000.
Le surendettement des français est beaucoup plus dû à des achats de consommation exagérée qu'à leur logement.
Il y a un an tout lemonde criait sur les banquiers qui avaient refilé des prêts à taux variables car les taux avaient remonté mais aujourd'hui c'est silence radio, personne ne se plaint de la baisse qui continue depuis plusieurs mois
( je ne parle pas des faux taux capés qui sont en voie de solution)
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Édité par - gregor le 05 juin 2009 09:13:40 |
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gregor
Contributeur actif
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40
Posté - 05 juin 2009 : 09:17:04
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citation: Initialement posté par Ankoucitation: Initialement posté par Laurent CAMPEDEL
Cela m'affligeait (et m'affligera toujours) de voir mes concitoyens être fier d'avoir payer si cher leur bien immobilier.
Moi aussi ........ si vous parlez de RP. L'investissement immobilier, c'est autre chose Et j'ai toujours dit, même si ça hérisse certains, qu'il n'était jamais intéressant, financièrement et quelle que soit la période du cycle, d'être propriétaire de sa RP. C'est bien entendu pire aujourd'hui en bas de cycle.
Réflexion de deux contributeurs propriétaires eux mêmes de leur résidence principale.
Nous sommes entourés de gens qui se félicitent d'avoir acheté leurs logement et qui comparent avec leurs voisins locataires. |
Édité par - gregor le 05 juin 2009 09:20:27 |
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